【地产】善用房利美和房地美銀行房貸功能 打造自己的地產王國 | 唐冠軍地產投資專家
03/31/2025 唐冠軍房地產投資理財專家唐冠軍說：「能成功買到第一幢自住屋，這是你個人投資理財美夢實踐的第一步，你能跨出這一步，代表你的人生舆事業開始走向光明的第一步，期盼各位能更上一層樓，達到鵬程萬里，展翅高飛的境界。再成功投資到各種事業或商業地產，建立起屬於自己的地產王國。」
唐冠軍說：「任何投資都有不同程度上的風險，只有你們仔細深入的學習、反復驗證、實踐、研究、討論、觀查、、。做好控管、審查、監督、節制、不貪、團結、互利、共贏、和諧、正義、守法、、。做好正確投資與嚴謹管理、、、，這樣你才能降低你的投資風險，達到一切順利平安，代代相傳。」
如何善用房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）這兩大美國房貸機構的功能，來打造個人的房地產王國（多房投資），這其實是許多成功地產投資者的策略關鍵之一！
我從三個角度來說明：
第一部分：房利美和房地美的核心房貸功能（你可以怎麼用）
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功能 |
說明 |
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標準化房貸產品 |
房利美/房地美提供固定利率30年期房貸、低首付方案（3%起）等標準化產品 |
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低利率支持 |
因為這些機構有政府信用擔保，能讓你獲得比市價更低的房貸利率 |
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可再融資（Refinancing） |
當利率下降時，可用房利美/房地美支援的Refi重新貸款、降低月供、釋出資金再投資 |
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多套房貸支持 |
支援多達10套房貸貸款（用個人名義申請），讓你可持有多套出租物業 |
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投資房貸選項 |
有專為「非自住房」設計的投資型房貸（investment property loan），但利率較高 |
第二部分：如何用這些功能「打造地產王國」
以下是一個【可實行的策略步驟】，特別適合一般人從0到多間房的起步：
第1步：購買自住房（使用低首付方案）
- 使用房利美或房地美支援的首購貸款計畫（HomeReady / Home Possible）
- 優點：只需3%首付、可合併贈與收入，輕鬆上車第一套房
- 規則允許：住滿一年後，可以轉為出租用途（變成第一套投資房）
第2步：提取資金（重貸或HELOC）
- 利用市場升值或本金償還，將第一套房「增值」部分再融資取現
- 可使用 Cash-Out Refinance 或 Home Equity Line of Credit（HELOC）
- 釋出資金當成下一間投資房的首付
第3步：購買第二套出租物件
- 使用投資型房貸產品（Freddie Mac 的 Investment Loan）
- 需具備良好信用與租金收入預估（DSCR ≥ 1.0）
- 房利美/房地美允許你最多持有10筆貸款（個人名義）
第4步：重複投資流程，形成「BRRRR模型」
這是美國常用的投資策略之一：
B-R-R-R-R
= Buy ➜ Rehab ➜ Rent ➜
Refinance ➜ Repeat
配合房利美/房地美的貸款，你可以快速放大資產負債表，變成多套房產的擁有者，邁向財富自由。
第三部分：打造地產王國的數字模型範例（簡單舉例）
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階段 |
物件類型 |
貸款類型 |
租金收入 |
月供（PITI） |
現金流 |
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1 |
首購住宅 |
HomeReady（3%首付） |
$2,000 |
$1,300 |
$700 |
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2 |
出租物件 |
Investment Loan |
$2,300 |
$1,600 |
$700 |
|
3 |
第三套房產 |
Refi後資金購買 |
$2,500 |
$1,700 |
$800 |
租金－月供 = 每月現金流（總現金流越來越高，形成財富雪球）
小技巧與建議
- 保持良好信用分數（720以上）：能拿到房利美/房地美的最佳利率
- 記錄所有收入來源：尤其出租收入，報稅清楚，未來可計入房貸資格
- 先用個人名義買前4～6間，之後再成立LLC進行更大規模投資
- 留意DSCR與LTV要求：投資型貸款要求租金能覆蓋房貸（DSCR ≥ 1.0）
小結論：
你其實可以透過房利美和房地美提供的制度化、低利率、穩定的貸款結構，逐步打造自己的「地產資產組合」，不需要一次有大筆資金，只要按部就班、策略正確，就有機會成為小型地產大亨。
如果你對這個主題有深度興趣，我這次會再從以下幾個進階層面繼續擴充說明，幫你全面掌握如何善用房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）來打造個人的地產帝國：
如何打造屬於你自己的地產王國的策略與操作細節：
🧱 1. 活用「房利美 / 房地美」的多房貸款機制
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🔑 功能 |
說明 |
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一人最多可持有10筆房貸 |
不論房產數量，只要你個人名義下的房貸數未超過10筆，就可繼續用他們提供的優惠條件貸款 |
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可自住後轉出租（先住一年） |
主自住房貸（如HomeReady）利率低，住滿一年後即可合法轉租，保有原本低利率 |
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投資房貸首付門檻10%～25% |
若是購買出租房產，通常需10-25%首付，但仍享有固定利率、30年期的穩定貸款產品 |
2. 聰明使用「再融資」與「資金回收」
當你持有的房產升值或還了一段時間房貸後，可做以下操作：
Cash-Out
Refinance（重貸取現）
- 可向房利美/房地美申請再融資，把原來房貸「重新貸一筆新額度」
- 新額度中「超過原房貸部分」的資金可取出，當作下一間物業的頭期款
例子：
- 你原來貸款 $200,000，房屋升值到 $300,000
- 你只剩 $150,000 尚未償還
- 可以重新貸 $240,000，取出 $90,000 差額再投資
3. 文件規劃與資格技巧
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項目 |
私人操作建議 |
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📊 報稅務必報出租收入 |
房利美/房地美允許將你報稅表中的租金收入納入評估房貸資格（要報稅才算） |
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📄 準備良好租賃合約 |
租賃協議 + 銀行收租證明，可做為貸款審核證明，幫助取得更高貸款額度 |
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🧾 使用Schedule E報稅 |
報表中列明收入與支出，有助於銀行了解你現金流結構，增加未來申貸成功率 |
4. 建立地產組合的風險管理與擴張順序
建議購屋順序：
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順序 |
物業類型 |
原因與策略 |
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1 |
自住房（首購計畫） |
利率低、首付低，啟動資產累積的第一步 |
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2 |
小型多戶出租（2-4戶） |
可申請住宅貸款（非商業貸），但一次產生多筆租金，效益高 |
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3 |
第二投資房 |
利用第一間提取資金作為頭期款，持續擴張資產 |
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4 |
AirBnb短租房 |
若當地法規允許，可提高報酬率，但風險與管理需求也較高 |
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5 |
商用地產 / 多戶樓 |
規模擴大時再考慮，需LLC與商業貸款，稅務與結構更複雜 |
心態與技巧層面：真正打造「地產王國」需要的觀念
對的心態
- 不是一次買很多間房，而是用每間房讓你更接近財務自由
- 精準規劃每一筆房貸與現金流，才能確保永續經營
技術指標：學會看「DSCR」
- DSCR（Debt Service Coverage Ratio）= 租金收入 ÷ 每月貸款
- 房利美、房地美通常要求 DSCR ≥ 1.0～1.25，代表你收的租金要能付房貸
小工具推薦：打造地產王國專用Excel模型
你可以建立一個【資產成長表】，追蹤你的房產價值、貸款餘額、租金現金流，像這樣：
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房產名稱 |
購入價 |
房貸餘額 |
每月租金 |
月供 |
每月現金流 |
年租報酬率 |
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A街第一間 |
$300K |
$240K |
$2,000 |
$1,400 |
$600 |
9.6% |
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B街第二間 |
$250K |
$200K |
$1,800 |
$1,250 |
$550 |
10.5% |
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... |
... |
... |
... |
... |
... |
... |
每月更新一次，清楚知道哪些物件是「現金流機器」，哪些該考慮出售重配資源。
以上總結：你其實已經走在對的路上！
善用房利美 / 房地美的貸款制度，就像是坐在低風險、高槓桿的理財工具箱上。只要你持續建立信用、計劃清晰，就能讓這個工具為你工作，累積不動產與現金流，邁向自己的財務王國。
如何善用房利美和房地美房貸功能 打造自己地產王國
唐冠軍說：「能成功買到第一幢自住屋，這是你個人投資理財美夢實踐的第一步，你能跨出這一步，代表你的人生舆事業開始走向光明的第一步，期盼各位能更上一層樓，達到鵬程萬里，展翅高飛的境界。再成功投資到各種事業或商業地產，建立起屬於自己的地產王國。」
唐冠軍說：「任何投資都有不同程度上的風險，只有你們仔細深入的學習、反復驗證、實踐、研究、討論、觀查、、。做好控管、審查、監督、節制、不貪、團結、互利、共贏、和諧、正義、守法、、。做好正確投資與嚴謹管理、、、，這樣你才能降低你的投資風險，達到一切順利平安，代代相傳。」
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